Wet- en regelgeving (Nederland)

Voorkom problemen

Een huis kopen of verkopen is een belangrijke stap in iemands leven. Het komt immers niet zo vaak voor. Er wordt vooraf lang over nagedacht en over gesproken. Hebt u belangstelling voor een oud huis, of een nieuw? Met hoeveel kamers, met of zonder tuin, balkon op het zuiden? Met een bad of een douche, een open keuken, centrale verwarming? Met een L-vormige kamer of een doorzonkamer, met houten of betonnen vloeren?
In welke omgeving wilt u wonen? In een stad of een dorp? Met voorzieningen zoals winkels, scholen, kerk, uitgaansmogelijkheden dicht bij u in de buurt? Hoe zit het met het openbaar vervoer?
Hoe wilt u de financiële kant regelen? Maar al te vaak zet een koper zijn handtekening onder de 'voorlopige' koopakte, zonder dat hij zijn financiële mogelijkheden en juridische positie goed heeft laten onderzoeken. Met alle nare gevolgen van dien, want ook een 'voorlopige' koop bindt partijen (de term 'voorlopig' duidt er alleen op dat er nog geleverd moet worden). De hieruit voortvloeiende boete en eventuele schadevergoeding kunnen tot grote financiële moeilijkheden leiden. U bent dan veel geld kwijt, zonder dat u eigenaar van het huis wordt.
Het verkopen van een huis is ook al minder eenvoudig dan mensen denken. Welke informatie over het huis moet de verkoper aan de koper geven? Heeft de verkoper wel duidelijk genoeg aangegeven dat de wensen van de koper ten aanzien van het huis wel erg ver gaan? Ook voor de verkoper is de 'voorlopige' koop allerminst vrijblijvend. Hij kan niet meer aan een ander, die een hogere prijs biedt, verkopen. Als het huis niet die kwaliteiten bezit die de koper mag verwachten, dan pleegt de verkoper wanprestatie. Een claim voor schadevergoeding is dan wel het minste dat de verkoper kan verwachten.

Op tijd naar de notaris

Wie als koper op tijd naar de notaris gaat, krijgt een goed afgewogen advies over waar hij op moet letten. Bijvoorbeeld advies over bezwarende bepalingen (erfdienstbaarheden en dergelijke) die aan het huis kunnen kleven, de mogelijke financieringsvormen, de gevolgen van de koop van een verhuurd huis, enzovoorts.
De verkoper doet er eveneens goed aan tijdig de notaris te raadplegen. Hij krijgt advies over de verplichtingen die hij tegenover de koper heeft.
Koper en verkoper kunnen zowel voor advies als voor het sluiten van de koopovereenkomst bij de notaris terecht. De notaris moet altijd de formele overdracht van een huis regelen. Hij doet dat via een akte van levering (de zgn. leveringsakte). De leveringsakte en (als de koper een deel van de betaling via hypothecaire financiering regelt) de hypotheekakte worden bij de notaris ondertekend, oftewel 'gepasseerd'.
In het verlengde van de wettelijke bepaling dat de kosten van de levering voor rekening komen van de
koper (kosten koper) is het gebruikelijk dat de koper de notaris kiest voor het opmaken en passeren van de akte(n). Er zijn enkele uitzonderingen waarin het logisch is dat de verkopende partij de notaris aanwijst.

Koopakte

De koopakte of koopovereenkomst is een schriftelijke afspraak tussen de verkoper en de koper van een huis. Daarin leggen zij vast dat het huis onder bepaalde voorwaarden, tegen betaling van een bepaalde prijs en op een afgesproken datum eigendom wordt van de koper. Als de koopakte zonder notariële tussenkomst is opgesteld zijn daarin vaak nog niet alle juridische haken en ogen geregeld.
En juist die aspecten kunnen aanleiding zijn om een huis wel of niet te kopen. Daarom is het belangrijk dat de notaris wordt ingeschakeld voordat een 'voorlopige' koopakte wordt ondertekend. Hij biedt de noodzakelijke deskundige begeleiding en advisering op juridisch gebied. De notaris houdt de belangen van alle partijen in de gaten. Een koopakte, ook al wordt deze vaak de 'voorlopige' koopovereenkomst genoemd, is een overeenkomst die u bindt. Sterker nog, als u in het bijzijn van getuigen tegen de verkoper zegt dat u het huis wilt kopen, dan zit u er al aan vast! Immers een mondelinge overeenstemming is bindend! De term voorlopig betekent alleen, zoals eerder aangegeven, dat de eigendom nog moet overgaan van verkoper naar koper.
Uitsluitend wanneer u in de koopovereenkomst ontbindende voorwaarden heeft opgenomen, kunt u in principe zonder verdere kosten van de koop af. Een voorbeeld van een ontbindende voorwaarde is de afspraak dat u van uw koop af kan komen wanneer u uw financiering niet binnen een bepaalde termijn rond heeft.

Bouwprojecten

Bij nieuwbouwprojecten wordt niet alleen een koopovereenkomst gesloten, maar ook een aannemingsovereenkomst. Ook hier geldt weer het belang van tijdige inschakeling van de notaris. Hij kan alle juridische consequenties op dit terrein overzien. Zo worden geschillen over nakoming van de overeenkomst voorkomen. Gewoonlijk laat de bouwer het juridische deel van het gehele project door één notaris behandelen. Die notaris beschikt over het bouwplan, het bestek en de voorwaarden van de bouwer. De koper van een huis uit een bouwcomplex kan voor advies zijn eigen notaris inschakelen; dit brengt wel extra kosten met zich. Zet ook hier niet te snel uw handtekening onder de koopovereenkomst. U moet vooraf zeker weten, dat u de hypotheek kunt rond krijgen. Want als u getekend heeft zonder de financiering als ontbindende voorwaarde op te nemen en dan tot de ontdekking komt dat u de koopsom niet kunt opbrengen, dan moet u een hoge boete (meestal 10% van de koopsom) betalen om van de koop af te komen.
In samenwerking met o.a. de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie is een model koop-/aannemingsovereenkomst met bijbehorende Algemene Voorwaarden en toelichting opgesteld. In dit model zijn de rechten en plichten van de koper van een nog (af) te bouwen huis en de aannemer zo goed mogelijk op elkaar afgestemd.
In het model koop-/aannemingsovereenkomst zijn regels opgenomen, die betrekking hebben op:

  • tijdstip van eigendomsoverdracht van grond en huis
  • grootte van de waarborgsom
  • wijze van betaling
  • moment van oplevering.
  • Bij de koop-/aannemingsovereenkomst horen ook algemene voorwaarden. Daarin worden voor de koop en bouw van woningen onderwerpen geregeld die op elke nieuwbouw van toepassing zijn. Voorbeelden daarvan:
  • gevolgen van wijziging in de bouw
  • aanleg van leidingen
  • controle op de uitvoering
  • onderhoudstermijn
  • aansprakelijkheid van de aannemer
  • garantieregeling.
  • De notaris kan koper en verkoper informeren over de bijzonderheden van de modelovereenkomst en de (financiële) zekerheid bij toepassing van de algemene voorwaarden. Ook de minder voordelige en ingewikkelde aspecten licht hij toe. Dat brengt zijn positie met zich mee. De notaris staat tussen de partijen in; hij is onpartijdig.

    De leveringsakte

    De leveringsakte (dit is de akte die ervoor zorgt dat de eigendom overgaat) moet door een notaris worden opgemaakt en door de verkoper, de koper en de notaris worden ondertekend. De inhoud van de leveringsakte moet in overeenstemming zijn met de eerder gesloten koopakte. Overigens zal de notaris proberen eventuele 'gaten' in de koopakte in een zo vroeg mogelijk stadium te ontdekken. Hij nodigt daartoe partijen en hun adviseurs uit voor een bespreking op zijn kantoor. De eigendomsoverdracht is pas compleet nadat de notaris een afschrift van de leveringsakte heeft ingeschreven in de openbare registers bij de Dienst voor het kadaster en de openbare registers.
    Bij het kadaster worden alle onroerende zaken geregistreerd, met nauwkeurige plaatsaanduidingen. Uit de openbare registers blijkt wie eigenaar van welk huis is. Naast de leveringsakte wordt ook een afschrift van de hypotheekakte ingeschreven in de openbare registers.
    Beide inschrijvingen zijn openbaar zodat iedereen kan informeren op wiens naam een bepaald huis staat en welke hypotheken er op rusten.
    Geheel kadastraal perceel
    Het kan in een akte van levering gaan om een heel of gedeeltelijk kadastraal perceel.
    Er is sprake van een geheel kadastraal perceel als een volledig in de kadastrale registratie met 'gemeente', 'sectie' en 'nummer' omschreven stuk grond met het daarop gebouwde wordt geleverd. Heeft de koop slechts betrekking op een gedeelte van het kadastraal perceel, dan wordt in de akte van levering aangeven om welk gedeelte het gaat.
    Gedeelte van een kadastraal perceel
    Als een gedeelte van een kadastraal perceel is verkocht moet het Kadaster de grenzen van de nieuw te vormen percelen opnemen (het verkochte en het resterende deel). Het aanwijzen en opmeten van de nieuwe grenzen gebeurt doorgaans na de levering.
    De opmeting kan alleen als aan twee voorwaarden wordt voldaan:
    1. Beide partijen moeten het eens zijn over de ligging van de nieuwe grenzen. Daarom vindt de aanwijzing daarvan in aanwezigheid van zowel koper als verkoper plaats. Enkele maanden na de levering krijgen beiden een oproep om de nieuwe grenzen in het terrein aan te wijzen aan een medewerker van het Kadaster. Als partijen het niet eens zijn wordt niet gemeten. In dat geval kan de notaris desgevraagd adviseren, opdat partijen het alsnog eens worden. Als een medewerker van het Kadaster vanwege onenigheid tussen partijen twee keer moet komen, worden extra kosten in rekening gebracht.
    2. De aanwijzing van de nieuwe grens mag niet strijdig zijn met wat hierover in de akte van levering staat. Het is verstandig bij de akte een kaart toe te voegen waarop het gekochte gedeelte van het perceel is aangegeven. Tijdens de opmeting ter plaatse kunnen de verkoper en de koper dan de exacte grenzen aangeven.
    Als aan beide voorwaarden is voldaan wordt direct na de aanwijzing of zo kort mogelijk daarna de nieuwe grens door het kadaster opgemeten. Na de meting worden de Kadastrale kaart en de registratie bijgewerkt. Op de kaart worden de nieuwe perceelgrenzen ingetekend. Vervolgens krijgt elk gedeelte van het perceel een eigen kadastraal nummer. Hierna wordt elk gedeelte als nieuw, geheel perceel in de kadastrale registratie opgenomen. Het oorspronkelijke perceelnummer vervalt.
    Voor inschrijving van de akte van levering en eventueel van de hypotheekakte brengt het kadaster kosten in rekening. Omdat de inschrijving meestal in opdracht van de notaris gebeurt, stuurt het kadaster de rekening naar de notaris. Deze brengt de kadastrale kosten weer bij u in rekening. Het tarief voor inschrijving van de akte van levering hangt af van de vraag of er sprake is van uitsluitend gehele of (ook) gedeeltelijke kadastrale percelen en van het aantal nieuwe rechthebbenden. Soms spelen ook de oppervlakte van het verkochte perceel en de koopsom een rol. De inschrijvingskosten van een hypotheekakte hangen af van de hoogte van de daarin vermelde hoofdsom. De inschrijvingskosten zijn vrij van BTW.

    Wat doet de notaris voor het opmaken van de hypotheekakte?

    Recht van hypotheek

    De koop van een huis staat of valt meestal met de financiering ervan. Voor de financiering doet de koper vaak een beroep op een bank, een verzekeringsmaatschappij of een pensioenfonds. Wie geld leent voor de aankoop van een huis, verleent hypotheek. Dat betekent dat het huis onderpand wordt om de financier de zekerheid te geven dat hij het door hem geleende geld weer terug krijgt. De wet geeft hem het recht bij openbare verkoop van het huis zijn vordering (als de eigenaar in gebreke blijft met aflossing van de hypotheek) bij voorrang te verhalen op de opbrengst, dus voor de andere schuldeisers. Dit recht van hypotheek wordt verleend door de eigenaar. Zodra het recht van hypotheek aan de financier is verleend, wordt deze hypotheekhouder. Het huis waarop de hypotheek rust is het onderpand.

    Hypothecaire leningen

    De verschillen tussen hypothecaire leningen bestaan voornamelijk uit de wijze van aflossing. De belangrijkste vormen zijn de lineaire hypotheek, de annuïteitenhypotheek en de hypothecaire lening met levensverzekering (spaarhypotheek). Bij een lineaire hypotheek betaalt u jaarlijks steeds een zelfde bedrag (aflossing) terug; de jaarlijks te betalen rente neemt telkens af omdat de hoofdsom ieder jaar minder wordt. Bij een annuïteitenhypotheek betaalt u jaarlijks hetzelfde bedrag aan rente plus aflossing gedurende de gehele looptijd van de hypotheek; in het begin betaalt u veel rente en weinig aflossing, aan het einde betaalt u veel aflossing en weinig rente. Bij een hypotheek met levensverzekering betaalt u de normale rente maar lost niet af; in plaats van aflossing betaalt u een premie voor een levensverzekering; de uitkering van de levensverzekering wordt later gebruikt om de lening af te lossen (varianten hiervan zijn de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek).
    Deze vormen hebben elk hun eigen voor- en nadelen. Laat u adviseren over de voor u meest aantrekkelijke vorm, mede met het oog op de aftrekbaarheid van rente op leningen voor de inkomstenbelasting.

    Overlijdensrisicoverzekering

    Financiers willen meestal alleen een hypothecaire lening verstrekken als de geldnemer een overlijdensrisicoverzekering afsluit. Betaling van rente en aflossing zijn afhankelijk van het inkomen van de geldnemer. Als die overlijdt, dan valt het inkomen weg en zouden de erfgenamen het huis moeten verkopen omdat zij rente en aflossing niet kunnen betalen. Om dat te voorkomen wordt een overlijdensrisicoverzekering gesloten. Met de uitkering daarvan wordt bij voortijdig overlijden van de schuldenaar de hypothecaire lening afgelost. Daarna hebben de erfgenamen een hypotheekvrij huis. Laat u goed adviseren over de wijze waarop u deze verzekering het beste kunt afsluiten. Vooral als partners het huis samen kopen is het van belang wie de verzekering afsluit en wie de begunstigde is. De overlijdensrisicoverzekering kunt u het beste laten ingaan op de dag waarop de offerte voor de hypothecaire lening wordt aangegaan, doch in ieder geval op de dag dat u de hypothecaire lening accepteert.
    Bijzondere bepalingen

    Het recht van hypotheek is in de wet met een aantal waarborgen omgeven waarmee de financier kan rekenen op terugbetaling van de verstrekte lening. De sterkste waarborg is het recht van de financier om het onderpand in het openbaar te doen verkopen [veilen] als de schuldenaar niet aan zijn verplichtingen voldoet. Uit de opbrengst van de openbare verkoop kan de financier bij voorrang de openstaande schuld voldoen. Twee andere waarborgen zijn de zaaksvervanging en het huurbeding.
    Zaaksvervanging houdt in dat een eventuele schadeverzekeringsuitkering wordt belast met een pandrecht ten behoeve van de hypotheekhouder (de financier): de zekerheid in de vorm van het huis kan worden vervangen door pandrecht op de vordering op de verzekeraar (de vordering op de verzekeraar is onderpand in plaats van het huis). Deze waarborg is van belang bij brand of andere belangrijke schade waardoor het huis als onderpand sterk in waarde vermindert of zelfs waardeloos wordt. In de hypotheekakte wordt daarom vermeld dat de koper het onderpand (het huis) moet verzekeren tegen brand en andere gevaren. De hypotheekhouder (de financier) heeft de wettelijke bevoegdheid om in de hypotheekakte te laten opnemen dat de eigenaar zonder zijn toestemming het onderpand niet mag verhuren of verpachten en dat hij bovendien de huur of pacht niet voor lange tijd vooruit mag laten betalen. Deze bevoegdheid vloeit voort uit het risico dat een onderpand bij openbare verkoop in dergelijke gevallen aanzienlijk minder zal opbrengen. Dit zogeheten huurbeding wordt ook in de openbare registers ingeschreven. Als een huis dan toch zonder toestemming wordt verhuurd en/of de huur voor lange tijd vooruit wordt betaald, dan hoeft de bank daar - na toestemming van de President van de Rechtbank bij openbare verkoop geen rekening mee te houden. De huurder zal in zo'n geval het huis moeten ontruimen. Als de huurder in het huis mag blijven wonen, dan moet hij aan de nieuwe eigenaar opnieuw huur betalen. Iedere huurder kan in de hypotheekakte betreffende het huis nagaan hoe zijn rechten liggen. Deze akte is immers in de openbare registers ingeschreven.
    Akte ondertekenen

    De notaris stelt zowel de leveringsakte als de hypotheekakte op. De eigenaar van het huis, de financier en de notaris ondertekenen de hypotheekakte. De financier laat zich daarbij meestal vertegenwoordigen door een medewerker van het notariskantoor. Indien het huis ook door de echtgenoot van de eigenaar zal worden bewoond, moet deze toestemming geven voor de hypotheekvestiging. De notaris zorgt ervoor dat het recht van hypotheek en de verdere bijzonderheden worden ingeschreven in de openbare registers.
    Schuld afgelost

    Het recht van hypotheek vervalt meestal nadat de lening geheel is afgelost. De notaris maakt dan de inschrijving in de openbare registers ongedaan. Dit gebeurt bij een notariële akte van vervallenverklaring (royement). De hypotheekhouder (de financier) moet hiervoor toestemming geven. Als de hypotheekhouder (de financier) een particulier is, dan doet de huiseigenaar er goed aan zelf in de gaten te houden dat een akte van royement wordt opgemaakt na aflossing van schuld.
    Bij overlijden van de financier behoeven de erfgenamen immers niet op de hoogte te zijn van het feit dat de schuld wel is afgelost maar de inschrijving van het hypotheekrecht nog niet officieel is doorgehaald.
    Na 1 september een huis kopen?
    Bent u particulier en gaat u een huis of een appartement kopen? Let dan op het volgende:

    Schriftelijke overeenkomst

    Vanaf 1 september 2003 moet de aankoop van een woning schriftelijk worden vastgelegd in een koopovereenkomst. Daarin staan de gegevens van de koper en de verkoper, om welke woning het gaat, de koopsom, de datum van levering en een financieringsclausule . Eventueel staan er nog andere ontbindende voorwaarden in zoals een woonvergunning, bodemvervuiling, enz.

    Bedenktijd

    Na ontvangst van de door de koper en verkoper getekende koopovereenkomst heeft de koper (niet de verkoper!) drie volle dagen (zon- en feestdagen tellen deels niet mee) de mogelijkheid om de koop te ontbinden. Hij hoeft hiervoor geen reden op te geven. Belangrijk hierbij is het precieze tijdstip waarop de drie-dagen-termijn gaat lopen. Deze bedenktijd geldt ook bij het sluiten van een koop-aannemings-overeenkomst voor een nieuwbouwwoning.

    Inschrijving bij het Kadaster

    Na afloop van de drie-dagen-bedenktijd kan een koopovereenkomst worden ingeschreven bij het Kadaster. Daarmee wordt de koper gedurende zes maanden beschermd tegen onheil van de kant van de verkoper zoals een faillissement, een beslag op de woning of een hogere bieder. Deze inschrijving bij het Kadaster moet verplicht via de notaris. Hij moet namelijk een aantal zaken onderzoeken voordat er mag worden ingeschreven.

    Advies

    Ga voor uw koopovereenkomst naar de notaris. Dit biedt vele voordelen:

  • De notaris is de juridische deskundige bij uitstek. Hij voorkomt dat koper en verkoper problemen krijgen na het sluiten van de koopovereenkomst omdat de gemaakte afspraken onduidelijk zijn.
  • De notaris zorgt ervoor dat het tijdstip van het ingaan van de drie-dagen-termijn precies wordt vastgelegd. Geknoei met de datum en onenigheid achteraf is hierdoor niet mogelijk.

* Het noodzakelijke onderzoek voor de inschrijving van de koopovereenkomst in het Kadaster wordt direct gedaan, zodat deze inschrijving sneller kan plaatsvinden. Bovendien hoeft met de inschrijving niet gewacht te worden totdat de drie-dagen-termijn voorbij is, zodat u als koper nog beter beschermd bent.